Директор управляющей компании «Мрия» о ремонтах домов: «Если заболел — лечись, а не покупай дорогую шубу»

63Прошел третий месяц работы управляющих компаний на рынке ЖКХ в Запорожье. История с управителями — одна из наиболее горячо обсуждаемых тем в Запорожье за последнее время. Жилищный фонд города значительно потрепан, и пришедшим на смену КП «Наш город» управляющим компаниям пришлось нелегко. Присутствует и недоверие со стороны горожан, и политическое противостояние, и судебные процессы. О том, как работается в таких условиях Управляющей компании «Мрия», мы узнали у генерального директора Арама Калояна.

Как прошли первые три месяца работы?

— Три месяца прошли достаточно напряженно, со стороны жителей и СМИ преподносится и смакуется слишком много негатива по отношению к нам. Только мы, несмотря ни на что, продолжаем добросовестно работать и приложим все усилия, чтобы привести в порядок жилой фонд Запорожья. Любой компании необходимо дать время на реализацию того, что регламентировано, прежде чем делать выводы о проделанной работе.

С самого начала, люди отнеслись к Компании с недоверием, так как разочарованы работой «предшественников». В любом деле нужно дать шанс себя проявить. Альтернатива есть всегда! Никто же не мешает делать выбор по своему усмотрению — можно отказаться от ряда услуг или уменьшить периодичность их предоставления, можно создать ОСМД. Также отмечу, сколько бы эмоциональной критики по поводу результатов проведения конкурса не прозвучало, я считаю 95% негатива спровоцировано исключительно политическими мотивами. Если говорить о финансовых, технических, организационных аспектах — то все целесообразно, на мой взгляд. Произошла демонополизация рынка, уже не одна компания работает, а четыре. Это, однозначно, хороший результат.

— Начиная с 14 декабря 2017 года, в социальных сетях активно публикуется информация о якобы незаконной деятельности управляющих компаний, прокомментируйте.

— Орджоникидзевский суд города Запорожья вынес постановление о признании незаконным и отмены решений исполкома Запорожского горсовета №389 от 19.07.2017 «Об утверждении конкурсной документации для проведения конкурса по назначению управляющего многоквартирных домов города Запорожья и внесении изменений в состав конкурсной комиссии» и № 520 от 01.09.2017 «О назначении управителей многоквартирных домов города Запорожья». Наша компания, воспользовавшись своим правом, в установленный срок, обратились в суд с апелляционной жалобой. Дело уже передано в Днепропетровский административный апелляционный суд. Таким образом, постановление Орджоникидзевского районного суда города Запорожья не вступило в законную силу.

Соответственно, Компания работает на абсолютно законных основаниях!

— Дата рассмотрение апелляционной жалобы уже известна?

— Да, заседание назначено на 27 февраля 2018 года. Мы готовы бороться и отстаивать свои интересы в суде!

 — Если ли такие дома, которые отказались от услуги управления?

— Есть. Это одно-двухэтажные дома, в которых 2-12 квартир. Дело в том, что последние несколько лет они сами себя обеспечивали. Позиция жильцов таких домов понятна, так как привыкли справляться сами, в услугах управляющей компании не нуждаются, а в случае необходимости – обратятся к нам. Наша Компания прекращает договорные отношения в кратчайший срок и дальше люди уже сами отвечают за свои дома.

Что касается многоэтажных домов, то ушли только два дома, которые создали ОСМД и взяли управление в свои руки. Сразу обратились к нам, подписали дополнительное соглашение. Если раньше это занимало 2-3 месяца, поскольку дома были на балансе коммунального предприятия, то у нас все делается проще и намного быстрее.

viber image

— Сколько домов отказалось от ряда услуг Компании? Уточните, от каких именно услуг чаще всего отказываются люди?

 — На сегодняшний день, подписано порядка 60 прямых договоров.

Жильцы провели общее собрание, избрали представителя дома, наделили его полномочиями, выбрали услуги, от которых захотели отказаться или уменьшили периодичность их предоставления (для этого необходимо собрать более 75 % голосов от общей площади всех квартир и нежилых помещений).

Чаще всего, это услуги по уборке лестничных клеток, кровли, подвалов, технических этажей.

— Чем аргументируют такое решение?

— Лестничные клетки либо убирают сами, либо нанимают человека для выполнения этой работы. Но в случаях устных договоренностей, есть негативный момент — нарушение налогового законодательства, ведь в бюджет города суммы налогов не поступают. Гораздо разумнее собраться всем домом и определить объем уборки и даже конкретного человека. Мы заключим с ним договор. Успех частной компании зависит от понимания потребностей и пожеланий клиента!

 — Можно ли качественно убрать лестничные площадки?

— В услугу уборки лестничных клеток включено влажное подметание, проводиться 10-15 минут, в соответствии с техническими нормативами, для пятиэтажного дома этого вполне достаточно. Если жильцы дома не удовлетворены результатом уборки, необходимо заявить об этом в управляющую компанию. Для этого необходимо, чтоб уполномоченный представитель дома подал в Компанию заявление с данными, подтверждающими факт невыполнения или некачественного выполнения услуги.

У нас нет таких установок как — экономить, не делать или делать объем только на 50-70 %. Если на каком-то объекте был подобный случай — обращайтесь, звоните, мы будем только благодарны.

Поэтому, услуга оказывалась – ее необходимо оплатить, если не оказывалась – нужно составлять акт претензию!

— Как осуществляется контроль?

— Есть мастера, уполномоченные сотрудники, которые отдельно от мастеров проезжают, фиксируют и предоставляют фотоотчет. Мы максимально заинтересованы в объективных данных по предоставлению услуг.

 — В чем разница между обслуживанием управляющих компаний и ОСМД?

— В управляющей компании дешевле обслуживаться, нет накладных расходов.

В ОСМД можно более гибко и оперативно решать проблемы, но есть свои минусы и «подводные камни». Очень большая организационная нагрузка: ведение делопроизводства, бухгалтерского учета, отчетности и т.д. ОСМД выгоднее создавать только в 9-этажных домах — чем больше площадь жилых помещений, тем накладные расходы меньше. Люди создают ОСМД, надеясь сэкономить, сделать тариф меньше. Но за счет чего меньше? Считаю, в эти дома наоборот необходимо вкладывать больше, так как из-за систематических должников и ранее не было денег, чтобы проводить текущий ремонт. В связи с тем, что в Запорожье тариф не менялся с 2008 по 2016 год, не было логичного и постепенного повышения тарифа – это стало причиной такого плачевного состояния сферы ЖКХ.

 — Раз уж Вы затронули эту тему, то как обстоят дела с текущими ремонтами?

— Текущее ремонты уже проводятся.

 — Что сделали?

— В ноябре 90 % работ — это было устранение аварийных ситуаций, связанных с подачей теплоносителя: где-то вентиль поменять, где-то порыв устранить. Концерн «Городские тепловые сети» внутридомовые коммуникации не обслуживают, теперь это задача управляющих компаний. Большой объем работ заняла подготовка к зимнему сезону. В подъездах нами было остеклено триста квадратных метров оконных проемов (в существующие рамы — вставили стекла, а где необходимо – отремонтировали и рамы).

Наша позиция – «если заболел нужно лечиться, а не покупать дорогую шубу»! Поэтому мы выполняем ремонты внутридомовых систем для поддержания эксплуатационных показателей, а не просто красим подъезды. Эти работы хоть и не очень доступны всеобщему обозрению, но являются основополагающими!

Замена всех коммуникаций проходит в плановом режиме. Параллельно меняем освещение, уже установили 210 светодиодных светильников перед подъездами и заменили 634 лампы освещения в самих подъездах. Изначально начинали с домов полностью не освещенных. Работы распределяем равномерно — как в Шевченковском, так и в Коммунарском районах.

В связи с участившимися случаями краж, просим жильцов принимать активное участие в сохранении общего имущества. При любых подозрительных действиях, выполняемых сторонними лицами в вашем доме, немедленно звоните в дежурную часть Управления полиции по телефону 102 и в Управляющую компании «Мрия» по телефонам: (073) 270-72-70, (067) 225-72-70, (095) 260-72-70, (061) 270 72 70 (КРУГЛОСУТОЧНО)!!!

— Какой процент оплат за ноябрь и декабрь состоянием на сегодняшний день?

— За ноябрь месяц с учетом субсидий мы суммарно получили 75,8 % проплат, если считать «живыми» деньгами, то выходит 42,5 %. Как показала практика, то семьи, которые оформили субсидии, оплатили счета в полном объеме, у них нет задолженности. Основные наши задолжники — это те люди, у которых нет субсидий, их позиция сводиться к следующему — «я не согласен с тарифом и платить не буду». Из-за этого, кроме управляющей компании, страдают добросовестные плательщики, которым придется терпеть неудобства из-за соседей, решивших не платить. Ведь, по сути, на оплату услуги использования сети интернет и мобильной связи тратиться больше, чем на имущество, стоимостью сотни тысяч гривен.

 — Как выходите из ситуации с нехваткой средств? Ведь по субсидиям тоже существует задолженность?

 — За 2 месяца долг государства по субсидиям составляет 3,7 миллиона. Основных средств, необходимых для стабильной работы Компании, не хватает, поэтому мы вынуждены вкладывать оборотные средства. За ноябрь месяц счет за предоставленную электроэнергию оплачен, а вот за декабрь перед ПАО «Запорожьеоблэнерго» еще не расплатились…

Можете сказать сколько всего вы вложили своих оборотных средств за три месяца работы?

— Скажу так, уже более 5 миллионов.

— Как Вам удается вести переговоры с ПАО «Запорожьеоблэнерго» относительно долгов? Ведь предприятие уже отключало лифты у должников в Заводском и Вознесеновском районах (прим. авт.)?

— Действительно, ведем переговоры, пытаемся минимизировать штрафные санкции в договорах.

ПАО «Запорожьеоблэнерго» имеет полное право отключать от электроснабжения жилые дома, и мы не можем повлиять на эту ситуацию. Пока нам удалось отстоять дома, которые находятся в управлении Компании и не дать ПАО «Запорожьеоблэнерго» отключить лифты. Пришлось составить акты о недопуске, тем самым пойти на риск получить штрафные санкции.

Со своей стороны, мы принимаем все возможные меры, чтобы отстаивать интересы жителей.

 — Сколько у Вас домов без общедомовых счетчиков электроэнергии?

— Мы изначально заявили об этой проблеме. На сегодняшний день, существует два вида общего учета потребления электроэнергии на коммунальные нагрузки. Есть дома, где невозможно установить счетчики на коммунальные нагрузки, или можно это сделать, но для этого необходимо провести отдельные сети, сделать отдельную разводку. В таких домах, тариф считается по нормативу, который включен в цену. Есть и около 35 домов, в которых должны были стоять приборы учета, но по факту их не оказалось. Мы работаем сейчас в этом направлении, ведем обсуждение с ПАО «Запорожьеоблэнерго», чтобы установить там приборы учета.

— Сколько можно сэкономить при установке счетчиков?

— 50-70 %. А если установить еще светодиодное освещение, то будет еще более энергоэффективно. За счет уменьшения оплаты за электроэнергию, сэкономленные средства можно направить на ремонтные нужды. Например, перераспределить деньги на ремонт коммуникаций.

— Какой у Вас штат?

— В штате у нас 132 человека — это управленческий и инженерно-технический состав. Есть субподрядчики по специфическим услугам, таким как техобслуживание лифтов, прочистка дымовентиляционных каналов, дератизация с дезинфекцией, поскольку это связано с ядами и на это нужно много разрешений. Мы со своей стороны следим за тем, чтобы услуги были оказаны качественно.

— Каким видите ближайшее будущее?

— В первую очередь, необходимо вернуть оборотные средства Компании, которые мы уже вложили, для этого необходимо минимум полугода. Мы не просим нам платить наперед, только за фактически выполненные работы. Поймите, что с 1 ноября мы вкладываем свои деньги! Первые оплаты получили только после 15 декабря. Повторюсь, позиция такова: мы можем и готовы вкладывать деньги во все дома, но при гарантии, что эти инвестиции к нам вернуться.

Уровень проплат по каждому дому должен составлять не менее 90% — это залог того, что текущие ремонты будут выполняться. А иначе возникает логичный вопрос: если сам собственник не хочет вкладывать деньги в собственное имущество, то почему это должна делать управляющая компания?

— Насколько может быть увеличена стоимость квартиры после улучшения технического состояния дома и капремонтов?

— Минимум на 10-15%. Объективно, кто максимально заинтересован в нормальном состоянии и правильном содержании дома? Его жильцы, владельцы квартир. Это их жилье, их собственность. В конце концов, квартира в «убитом» доме, пусть даже с самым распрекрасным «евроремонтом», стоит дешевле, чем в чистом, прочном и ухоженном.

— Тут недоверие со стороны людей, по моему мнению.

 — Чтобы в полной мере объективно оценить работу Компании — необходимо время, а горожанам нужно понимать, что в коммунальной сфере сложно показать быстрые результаты.

Для того, чтобы выполнить все имеющиеся у людей требования к работе Компании — необходимо финансовое обеспечение. Поэтому необходимо понять, что кто бы не оказывал услуги по управлению домом — их все равно придется оплачивать! Имеешь собственность – ты обязан ее содержать.

— Люди к Вам часто приходят?

— Еженедельно я провожу личный прием граждан — и в Космическом, и в Шевченковском районах. Люди обращаются с просьбами внести в план текущего ремонта те или иные виды работ. Естественно, я сразу же проверяю уровень проплат по их дому. Ведь если, оплаты по дому составляют всего 35%, это не покрывает даже зарплату дворника и расходы на электроэнергию. И людям не надо забывать, что мы можем действовать только в рамках оплаченных средств. Сколько оплатили жители дома в месяц – вот в рамках этих денег будут выполнятся работы. А приходит жалоба: дует через шов или необходимо срочно поменять трубы. Запланировали – сделали. В результате сумма выполнения может превысить сумму начисления и сумму сбора средств. Спрашивается: за чей счет?! У частной компании нет дотаций с государственного бюджета!

Есть дома, где уровень оплат составляет 87-92 %, там мы планируем вкладывать деньги в модернизацию оборудования, ремонт, проведение энергоэффективных мероприятий. Мы заинтересованы в стабильных и долгосрочных договорных отношениях с совладельцами многоквартирных домов, только без участия и заинтересованности людей, невозможно продуктивно работать и достичь желаемого результата.

Читайте такжеГлава одного из крупнейших ОСМД в Запорожье: о бюджетной сессии и новой волне создания ОСМД

Читайте также

Использование любых материалов, размещённых на сайте, разрешается при условии ссылки на Akzent.zp.ua

При копировании материалов со страниц «Акцента», для интернет-изданий – обязательна прямая открытая для поисковых систем гиперссылка. Ссылка должна быть размещена в независимости от полного либо частичного использования материалов. Гиперссылка (для интернет-изданий) – должна быть размещена не ниже второго абзаца материала.

Связаться с нами: portal.akzent@gmail.com; (095) 678-95-96

Доступно на Google Play