Почему в Запорожье не удалось создать коммунальный рай: тарифы и управляющие компании
16:30 19 Грудня, 2017
С 1 ноября к обслуживанию запорожских многоэтажек должны были приступить управляющие компании, которые победили в проведенном городской властью конкурсе.
Лот №1 (Шевченковский и Космический районы) выиграла ООО «Управляющая компания «Мрія».
Лот №2 (Пески и Александровский район) достался ООО «Управляющая компания «Місто для людей».
Лот №3 (Павло Кичкас и Орджоникидзевский район) должно обслуживать Коммунальное предприятие «Запорожремсервис» (бывшее ПРЭЖО №8).
Лот №4 (Хортицкий и Днепровский районы) также достался ООО «Управляющая компания «Місто для людей».
К великому сожалению горожан, обещанного городской властью коммунального рая не получилось.
Вместо обещанных властью серьезных управителей с опытом успешной работы по обслуживанию жилого фонда, солидной материально-технической базой и крупными инвестициями, в том числе литовскими, к обслуживанию запорожских домов были допущены управляющие компании, которые не имеют необходимого количества работников и спецтехники, а также достаточных для обслуживания огромных лотов домов (в среднем – около тысячи домов каждый) объемов материалов и денежных средств.
В результате, многие жители города столкнулись с проблемой отсутствия закрепленного за домом дворника, не предоставлением услуг по текущему ремонту, техническому обслуживанию сетей водоснабжения, отопления, канализации, электрических сетей, а также других видов работ и услуг по содержанию дома. На сегодняшний день дворы многих запорожских домов утопают в опавшей листве, мусоре, а аварийные ситуации и перебои с отоплением стали обыденной нормой повседневного быта горожан.
За разъяснением причин возникновения этой сложной ситуации, а также путей выхода из нее мы обратились к депутату Запорожского городского совета Афанасьеву Олегу Владимировичу, который возглавляет постоянную депутатскую комиссию по вопросам развития предпринимательства, регуляторной политики и защиты прав потребителей.
Олег Владимирович, в связи с чем в городе Запорожье сложилась такая проблемная ситуация с обслуживанием жилого фонда?
Городской властью с грубыми нарушениями действующего антимонопольного и регуляторного законодательства был разыгран фарс под названием «конкурс на назначение управителя».
С целью избежать конкуренции среди участников на конкурс были вынесены огромные лоты домов (до тысячи домов каждый). Это привело к искусственному завышению требований к участникам конкурса по численности персонала, материально-технической базе и финансовым возможностям, необходимым для обслуживания жилого фонда. Это не позволило принять участие в конкурсе запорожскому малому и среднему бизнесу.
Там, где нет конкуренции, а есть монопольный сговор частных управляющих компаний и коррумпированной городской власти – по определению не может быть ни качества услуги, ни доступных тарифов.
Какие основные претензии есть у депутатов городского совета, простых жителей города к навязанным городом частным управляющим компаниям?
Любой добросовестный исполнитель, согласно требований ст. 21 Закона «О жилищно-коммунальных услугах», обязан заключить с потребителем договор на предоставление услуги. Без наличия у исполнителя услуги и потребителя договорных отношений – нельзя обеспечить прозрачность процесса предоставления услуги, гарантировать ее качество и доступность тарифов на управление для жителей города.
На сегодняшний день кампания по заключению договоров с потребителями, которых в городе насчитывается более 200 тысяч, назначенными по итогам конкурса управителями практически не ведется.
Не имея на руках договора с управителем, жители города не знают свои права как потребителей услуг по управлению домом, а значит – не понимают, за что они должны оплачивать управителям.
Говоря сухим юридическим языком, нынешние так называемые «городские управители» находятся вне правового поля.
Как нам известно, в настоящее время управители проводят встречи с жителями домов по вопросу согласования перечня предоставляемых услуг, а также их качества и доступности. Каковы результаты этих встреч?
К сожалению, городская власть самоустранилась от решения проблем низкого качества и высоких тарифов на услуги управителей.
В итоге жителей города оставили один на один в неравной битве с частными управляющими компаниями, а также КП «Запорожремсервис» (бывшее «ПРЭЖО №8», которое несколько лет назад обслуживало половину Бабурки, а затем долгое время только собирало с жителей Бабурки просроченные долги по квартплате).
Пользуясь тем, что мало кто из жителей города разбирается в тонкостях и нюансах законодательства, управляющие компании, вопреки желаниям и мнению горожан, навязывают им практически все виды услуг по управлению домом.
В ход идут как сладкие посулы и обещания: качественная уборка подъездов и двора, ремонты подъездов и крыш и т. д., так и прямые угрозы, шантаж. Жителям многострадальных запорожских многоэтажек обещают все виды коммунальных бед и неприятностей: отключение лифтов и света в подъезде, штрафы за неубранные придомовые территории, разрушение дома и т.д.
Можете ли Вы дать нашим читателям, как представитель городской власти, разъяснение: от каких видов услуг управляющих компаний жители дома могут отказаться?
Минимальный перечень услуг по управлению домом, от которых жители дома не могут отказаться – отсутствует в действующем законодательстве. Следовательно – жители дома могут отказаться как от части услуг, так и от всех видов услуг назначенной городом управляющей компании.
Каковы же тогда последствия отказа от таких видов услуг, как уборка придомовой территории и текущий ремонт?
Ведь тогда получается, что дворы запорожских домов могут утонуть в мусоре и листве, а дома начнут разрушаться.
Я хотел бы заострить внимание на следующем. В данном случае речь идет не об отказе от услуг по управлению домом как таковых. Речь идет об отказе от тех видов услуг, которые предлагаются конкретной управляющей компанией, назначенной по итогам конкурса.
Например, жители дома отказываются от предлагаемой управителем услуги дворника. Но ведь ничто не мешает убирать свои двор и подъезды самостоятельно. Либо нанять на работу дворника, а также любую клининговую компанию, вроде «Муж на час».
Текущие ремонты можно заказывать у управляющей компании – а можно сделать своими силами, или заказать у любой другой компании в формате «Трезвый слесарь». Подъезды запорожских домов пестрят объявлениями с предложением предоставить эти и многие другие виды услуг населению.
В конце концов, и среди жителей дома вполне может оказаться слесарь-сантехник, электрик, маляр-штукатур, который вполне может качественно обслуживать жилой дом. Это не высшая математика – это арифметика. Не богам горшки обжигать.
Какие документы нужно оформить, чтобы отказаться от услуг управляющей компании? И можно ли отказаться от самой управляющей компании?
Закон №417 «Об особенностях права собственности в многоквартирном доме» предусматривает для совладельцев дома возможность поменять управителя, а также отказаться от всех либо от части услуг управителя.
Для этого совладельцам дома достаточно просто провести общее собрание жителей, которым принадлежат квартиры и нежилые помещения в доме – и проголосовать за данные вопросы. Результаты голосования фиксируются в протоколе общего собрания совладельцев.
По Закону №417 совладельцы дома, даже после проведения городом конкурса на назначение управителя, могут самостоятельно выбрать одну из форм управления домом:
- создать общество совладельцев многоквартирного дома (ОСМД);
- без создания ОСМД определить управителя и передать ему часть функций по управлению домом.
Как жителям города можно уменьшить стоимость услуги по управлению домом в случае неоказания услуг в полном объеме?
Если жителю многоквартирного дома не предоставлялась какие-либо услуги, на основании статьи 18 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» потребитель имеет право составить Акт-претензию (форма прилагается).
Для составления Акта-претензии, жителю дома необходимо пригласить представителя управляющей компании. В случае неприбытия представителя управляющей компании или необоснованного отказа ею от подписания акта-претензии – он считается действительным, если его подписали не менее двух потребителей.
После ее составления – Акт-претензия направляется управляющей компании, которая обязана в течение трех рабочих дней решить вопрос о проведении перерасчета стоимости услуг в сторону уменьшения или выдать потребителю письменный обоснованный отказ в удовлетворении претензий.
Форма Акта-претензии и порядок проведения перерасчета утверждены Постановлением Кабинета министров от 11 декабря 2013 р. N 970 (ссылка в интернете http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/KP130970.html).
Как расторгнуть договор с управляющей компанией, назначенной по итогам проведенного городом конкурса, либо изменить условия договора с управителем?
Согласно Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 № 417-VIII, если в течение срока действия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, совладельцы примут решение об изменении формы управления домом или о назначении другого управителя – совладельцы дома имеют право досрочно расторгнуть договор с предыдущим управителем, уведомив его об этом не позже, чем за два месяца до даты расторжения договора.
Кроме того, совладельцы дома могут принять решение об изменении перечня услуг по управлению домом, а также размера тарифов на управление домом.
Для того, чтобы юридически правильно расторгнуть договор с управителем, а также внести в него изменения относительно перечня услуг, тарифов на управление и других условий договора, совладельцам многоквартирного дома необходимо провести общее собрание совладельцев дома и оформить его решение протоколом собрания (образец формы протокола общего собрания прилагается).
Процедура проведения собрания
Для проведения собрания нужно за 10 дней до даты его проведения письменно оповестить каждого собственника жилых и нежилых помещений с указанием повестки дня, даты, времени и места проведения данного собрания.
В зависимости от целей проведения собрания, в повестку дня общего собрания целесообразно включить следующие вопросы:
– выборы председателя и секретаря собрания;
– досрочное расторжение договора с предыдущим управителем;
– определение перечня услуг, которые совладельцы желают получать от управителя до момента расторжения договора с управителем;
– выбор нового управителя;
– утверждение существенных условий договора с новым управителем;
– избрание лиц, уполномоченных на совершение от имени совладельцев дома юридических действий по заключению договора, внесению изменений и расторжению договора с управителем, осуществление контроля за выполнением договора и т.д.
Результаты голосования фиксируются в протоколе общего собрания. После собрания все собственники дома уведомляются о принятых на общем собрании решениях.
Решение собрания совладельцев считается принятым, если за него проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, совокупная площадь которых составляет следующий удельный вес в общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома:
– по вопросу определения управителя и его отзыва, утверждения и изменения условий договора с управителем, а также выбора уполномоченного лица от совладельцев дома – свыше 50% общей площади;
– по вопросу определения перечня услуг и размера расходов на управление многоквартирным домом, другим вопросам – свыше 75% общей площади.
В ходе проведения собрания, секретарю собрания необходимо вести протокол собрания в количестве не менее 3-х экземпляров: департаменту ЖКХ, управляющей компании и экземпляр для совладельцев дома.
К протоколам обязательно должны прилагаться листы голосования, в которых четко и однозначно указывается:
– четко сформулированный вопрос повестки дня (например, «поддерживаете ли вы отказ от услуг управляющей компании» либо «поддерживаете ли вы заключение договора с управляющей компанией»),
– день опроса,
– фамилия имя отчество голосовавшего, документ, подтверждающий право собственности на квартиру или помещение,
– номер квартиры или помещения, их общая площадь.
В случае, если совладельцы дома непосредственно на общем собрании не смогли набрать необходимый для принятия решения процент голосов – они могут добрать необходимые голоса путем письменного опроса совладельцев, не проголосовавших на общем собрании.
Письменный опрос совладельцев проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения общего собрания совладельцев.
После принятия собственниками решения о разрыве договора с управляющей компанией или о выборе перечня предоставляемых услуг и тарифах на услуги уполномоченным лицам необходимо уведомить департамент ЖКХ и управляющую компанию о принятом совладельцами решении, отправить им протокол общего собрания, листы голосования и сопроводительное письмо к протоколу.
Где жители дома могут узнать данные о владельцах квартир и нежилых помещений, а также площади квартир и помещений в доме?
Любой из собственников квартиры или нежилого помещения в доме имеет право получить выписку из госреестра прав на недвижимое имущество с информацией о совладельцах своего дома, площади их квартир и помещений. По запросу одного из совладельцев дома такую выписку можно получить в любом из Центров предоставления административных услуг г. Запорожье.
Как быть тем домам, которые не набрали достаточное количество голосов совладельцев дома, чтобы отказаться от управителя либо различных видов услуг? Они так и останутся в кабале у городских монополистов – управляющих компаний?
В любом случае – Закон на стороне потребителя.
Потребитель имеет право на получение качественных услуг по экономически обоснованным тарифам.
Потребитель не обязан оплачивать те виды услуг, которые не были оказаны управителем. Значит, если текущий ремонт дома не осуществлялся – за него можно не оплачивать. Аналогично и по дворникам, слесарям-сантехникам, электрика и всем другим видам услуг управителя.
В заключение, хотелось бы сказать жителям Запорожья: ваш дом – это ваша совместная собственность. И никто не сможет управлять Вашим домом эффективнее, чем совладельцы дома – собственники квартир и нежилых помещений. Поэтому, если Вы хотите навести порядок в Вашем доме – берите управление домом в свои руки.
Источник: “МИГ”.
